1세대 1주택 비과세 요건
보유하고 있던 주택을 팔게 되면 대부분 양도차익이 생깁니다. 이때 양도세를 내지 않고 비과세를 받기 위한 3가지 요건이 있습니다.
첫째로 주택을 일정 기간 이상 보유해야 하는 보유기간, 둘째로 해당 주택에서 일정 기간 거주해야 하는 거주기간, 셋째로 주택가액이 일정 금액 이상을 넘기면 안 된다는 양도가액이 있습니다.
특히 법이 바뀔 때마다 조금씩 더 기준이 까다로워지고 있기 때문에 변경되는 정책도 잘 살펴봐야 하고 관련 내용들을 잘 알고 있어야 합니다.
1. 주택 보유기간 & 거주기간 기준
주택의 보유기간과 거주기간을 만족하며 비과세의 요건을 채우려면 주택 취득 당시 조정대상지역인지 아닌지가 중요합니다. 취득 당시에 조정대상지역이 아니라면 2년 이상 보유만 하면 되고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 보유뿐만 아니라 2년 이상 거주 요건도 갖춰야 합니다.
<1세대 1주택 비과세 요건>
| 구분 | 조정대상지역 | 비조정지역 |
| 주택 보유기간 | 2년 이상 보유 | 2년 이상 보유 |
| 주택 거주기간 | 2년 이상 거주 | X |
※ 무주택세대가 조정대상지역의 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 거주기간 요건 없이 보유기간 요건만 충족하면 됨.
2. 주택 보유기간 & 거주기간 계산법
주택이 1주택이면 계산하기가 쉬운데 다주택이면 좀 복잡해집니다.
일반적으로 보유기간은 해당 주택의 취득일부터 양도일까지입니다. 거주기간은 주민등록등본 기준으로 전입일부터 전출일까지의 기간을 계산하면 됩니다.
만약 다주택자라면 다른 주택들을 모두 처분한 다음, 최종 1주택만 남은 상태에서 2년 이상을 보유하고 팔아야 1세대 1주택 비과세에 해당됩니다. 이때 취득일이 조정대상지역에 포함된 주택이 있다면 거주요건 2년 이상도 채워야겠죠.
2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 최종적으로 1주택만 남은 상태에서 2년 거주요건도 채워야 합니다.
사례1. 김아무개씨가 2020년 12월에 A 주택을 팔고 2021년 1월에 한 채 남은 B 주택을 팔면 보유 및 거주 기간은 B 주택의 취득일과 거주일로부터 계산합니다. 2021년 1월 1일 현재 B 주택 한 채만 보유하고 있기 때문이죠.
사례2. 최아무개씨는 2021년 1월 1일 현재 2주택(C, D)을 보유하고 있고 두 채 모두 5년 이상 보유(2017년 8월 2일 이전 취득으로 거주요건은 없음)한 주택으로 일시적 2주택에 해당되지 않는다고 가정하겠습니다. 최씨가 2021년 1월에 C 주택을 팔고 2주택자로 양도세를 낸 후에 D 주택 한 채만 남았는데 종전에는 D 주택의 취득일부터 보유기간을 계산했기 때문에 바로 팔아도 1세대 1주택 보유기간 요건을 갖춘 상태입니다.
하지만 2021년부터 세법이 개정되어 D 주택을 비과세 받기 위해서는, C 주택을 양도하고 최종적으로 D 주택 1채만 남은 날부터 2년 이상을 보유해야 합니다.
3. 일시적 1가구 2주택자 비과세 기준
다주택자가 비과세를 받으려면 해당 주택의 취득일이 아니라 최종 1주택이 된 날로부터 보유기간 & 거주기간을 계산해야 합니다. 이때, 분양이나 이사로 인한 대체주택, 상속, 동거봉양 등 합가로 인한 일시적 2주택인 경우에는 제외됩니다.
1) 1주택 + 분양권
보통 분양권을 확보한 경우 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 이내(조정대상지역의 경우 1년 이내) 종전 주택을 처분하는 경우 일시적 2주택자로 봅니다.
2) 결혼으로 1가구 2~3주택
부부가 각각 1주택씩 소유하고 있는데 청약 받은 새로운 주택으로 들어가는 경우 일시적 1세대 3주택이 됩니다. 또는 부부 중 한 명만 집이 있으면 1세대 2주택이 되죠.
이런 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에, 그리고 청약 받은 주택을 취득한 날로부터 일시적 2주택 허용 기간 이내에 기존주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항 및 제5항의 규정에 의하여 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하고 있습니다.
<일시적 1가구 2주택 알기 쉬운 예시>
B 주택(조정지역) 취득일(잔금청산일) 현재 A 주택도 조정지역으로 지정된 경우, B 주택 취득일로부터 1년이내에 2년이상 보유한 A 주택을 양도하고 B 주택으로 전입해야 일시적 2주택 비과세 특례가 적용.
다만 B 주택 취득일 현재 A 주택이 비조정지역 주택이면 B 주택 취득일로부터 3년 이내에 2년 이상 보유한 A 주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세 특례가 적용.
B 주택은 조정지역에서 취득했으므로 2년 이상 거주하고 양도해야 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있음.
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